打好公证“组合拳”,助力改善营商环境

发布时间:2021-02-26 00:21 来源:包头市宏鉴公证处 浏览次数:86

 

我们在现实生活当中,经常会遇到当事人因某种客观原因,需要转让其名下已经设定了抵押登记的财产,这些财产有的是不动产,比如房地产,有的是动产,比如车辆。如果按照原来的《担保法》以及《物权法》等法律的规定,当事人的这些行为几乎无法得到法律的支持,即使买卖双方对此均无异议,也签署了相应的买卖合同,一旦发生争议买卖合同也是无效合同,其结果仍然是得不到法律的支持。在《民法典》实施后,当事人的这些想法完全可以付诸实施,转让抵押物也可以得到法律的支持。这种情况下,作为具有“证明、服务、监督、沟通”职能的公证机构,在当事人转让抵押财产的活动中,就可以充分发挥自己优势,打好公证“组合拳”,为双方有针对性的完善《买卖合同》的内容并办理公证,同时建议抵押人办理转让抵押物通知抵押权人的证据保全公证、办理抵押人委托受让人自己或者其认可的第三人将来办理涉及受让财产转移登记的委托书公证,以这些公证“组合拳”的运用,维护抵押权人、抵押人、受让人的合法权益,以自己的实际行动,助力改善营商环境。

我们举例说明。甲是从外省来我市做生意的自然人,其在我市购买了一套价值不菲的商业店铺,当时除支付首付款60万元,还办理了300万元的银行贷款,并将此店铺抵押给银行,双方也办理了抵押登记手续。多年来甲陆续归还银行贷款200余万元。现甲因个人原因需要返回原籍,需要转让其名下的店铺,但有一个条件,就是要求一次性收取售房款280万元,剩余银行贷款100余万元由买受人承担。乙非常看好甲的店铺,需要买来从事贸易的营业场所。现因甲尚有银行贷款未结清,无法解除抵押登记手续,乙也无法支付甲购房款后再付清甲所欠银行款项,此种情况下,双方来公证处寻求帮助,双方希望在现有的条件下,顺利成交。如何确保双方的交易行为得到法律的支持,且保证将来乙能够顺利实现店铺的转移登记,不仅是交易双方关心的,也是公证员所关注的。根据《民法典》的规定,我们给双方一剂“定心丸”,抵押财产是可以转让的,根据双方的情况,公证员设计出的方案如下:第一,为双方起草内容完善的《买卖合同》,买卖双方对转让财产有抵押登记的事实均知情且无争议,双方明确涉及到买卖标的在抵押期间转让,但该房产上以及设立的抵押权未受影响,买卖行为发生后,出卖人(抵押人)有义务将买卖的事实向抵押权人通知,并由受让人继续履行还款义务。二、抵押人委托买受双方均认可的第三人在待受让人还清借款后,与抵押权人办理解除抵押登记手续;与买受人办理产权转移登记手续等等。该合同双方申请办理公证。第二,建议转让人(抵押人)将转让抵押物的事实及时通知抵押权人,并将通知的事实办理证据保全公证,保留其履行通知义务的证据。第三,建议转让人(抵押人)办理委托书公证,内容是委托双方均其认可的第三人,在《买卖合同》履行完成后,负责办理有关解除抵押登记手续,不动产转移登记手续等等。公证员的这三部“组合拳”,使双方当事人均满意,也坚决了买受人的后顾之忧。

需要注意的是,我们在办理类似的公证手续时,除了需要审查传统意义上的转让的财产有无共有人、有无抵押、查封、监管等可能导致转让财产权利受限的情形,如果涉及到的标的物属于住宅的,还要根据《民法典》的有关“居住权”的规定进行审查,因为如果转让人转让的房产上已经设立了居住权且在登记机构进行了登记,导致涉及房产所有权人与实际居住人不一致,居住权人又可依法享有占有、使用该房产的权利,受让人将面临无法实现购买目的,使双方又发生新的纠纷。

总之,作为新时期公共法律服务执业共同体中一员的公证机构,一定要内强素质、外树形象,紧紧围绕党和政府的中心工作,为广大的公证当事人提供优质高效的法律服务,为他们排忧解难,解决实际问题,真正发挥公证预防纠纷减少诉讼的职能作用。

 

法律链接:

《物权法》第191条:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

《民法典》第406条:“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第43条:当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记,抵押人违反约定转让抵押财产,抵押权人请求确认转让合同无效的,人民法院不予支持;抵押财产已经交付或者登记,抵押权人请求确认转让不发生物权效力的,人民法院不予支持,但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外;抵押权人请求抵押人承担违约责任的,人民法院依法予以支持。当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记,抵押人违反约定转让抵押财产,抵押权人请求确认转让合同无效的,人民法院不予支持;抵押财产已经交付或者登记,抵押权人主张转让不发生物权效力的,人民法院应予支持,但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。

《民法典》第366条:居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

《民法典》第368条:居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

《民法典》第370条:居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。